來源：中國基金報
借力ABS
券商多方位“錨定”萬億公募REITs
中國基金報記者 閆晶瀅 莫琳
隨著基礎設施公募REITs持續“上新”擴容，越來越多的金融機構包括銀行、券商、保險等正通過多方面渠道積極布局。
“與銀行、保險不同的是，券商資管憑借自身優勢，從REITs的生產到發行、銷售形成了更有價值的產業鏈。對于保險公司而言，或許更希望將公募REITs作為長期有價值的資產進行投資。而銀行也許很希望通過REITs來盤活部分客戶的資產。”中信建投證券相關研究人員告訴中國基金報記者。在他看來，券商已經成為公募REITs投融資業務中重要的參與者。
數據顯示，截至11月11日，目前已上市及獲批的23只公募REITs產品中，有4只由券商資管子公司擔任基金管理人，18只由券商及券商資管擔任ABS計劃管理人，參與度持續提升。
與此同時，近期，公募REITs領域利好政策頻出，試點范圍擴大、稅收優惠等政策支持不斷向市場釋放出積極信號。多名業內人士表示，公募REITs市場發展即將邁入探索規模化、高質量發展的新階段，萬億市場值得期待。
ABS領域積淀深厚
深度參與公募REITs發行
作為與資本市場聯系最為緊密的金融機構，券商憑借優質的項目儲備和豐富的行業經驗，在公募REITs中大展身手。
在產品發行方面，由于目前業內共有12家券商/券商資管子公司具有公募牌照，可直接擔任公募REITs的管理人。目前，國泰君安資管、華泰證券資管、浙商資管三家已搶先試水。
Wind數據顯示，截至2022年11月11日，已上市及已獲批的公募REITs產品共有23只，其中由券商資管作為基金管理人的產品有4只。其中，浙商資管參與的浙商滬杭甬REIT系業內首批上市項目，發行規模43.6億元，于2021年6月上市。
國泰君安資管發行國泰君安東久新經濟REIT和國泰君安臨港創新產業園REIT兩只產品，均于上月上市，獲得市場好評。華泰證券資管則于近日推出華泰江蘇交控REIT，認購倍數創下高速公路REITs新高。
據國泰君安資管相關負責人表示，對于券商及資管公司而言，其開展REITs業務與公募基金等機構存在一定的差異性。公募REITs的發行工作，實質是基礎設施資產的IPO，包括了資產篩選、產品文件申報和發行上市等環節，從整個業務流程看更多地是一個類投行業務。
除直接發行產品外擔任基金管理人外，
富遊娛樂城
證券公司在公募REITs業務中還可以擔任ABS計劃管理人、財務顧問等角色。憑借資產證券化業務股權業務積累的豐富經驗，券商在公募REITs的項目發掘、推進、落地、上市等方面可全方位“保駕護航”。
中國基金報記者根據Wind數據統計，已上市及獲批的23只公募REITs產品中，有18只由券商/券商資管作為專項計劃管理人，占比近八成。其中，4只券商資管發行項目均同時擔任基金管理人及管理人。
“資產證券化類業務本身是券商以及券商資管的主要業務領域，證券公司在ABS領域的多年業務積淀和客戶儲備將賦予券商及資管更大的展業優勢。”國泰君安資管負責人介紹，擁有公募業務資格的券商系資管公司在公募REITs業務中可以擔任基金管理人及計劃管理人，能夠有效進行投資、投行業務的聯動，實現一級、二級市場的完美銜接，在現有業務規則下優勢顯著。
實際上，無論是公募REITs還是ABS，底層資產在證券化后，底層資產的穩定性都與發行人的資質息息相關。公募REITs和ABS一樣是依靠底層資產產生的現金流為投資者提供收益來源，對資產的判斷能力是維持業務穩定增長的關鍵，而這正是券商投行的優勢和專業所在。
從目前項目情況看，除了券商資管優勢明顯外，旗下擁有公募基金子公司的券商亦具備先發優勢。例如，華夏基金已通過/上市的5只公募REITs，均由中信證券擔任專項計劃管理人。中金基金的3只公募REITs，也同樣由中金公司擔任專項計劃管理人。
公募REITs持續擴容
萬億藍海可期
歷經近一年半的穩定運行，公募REITs已經對擴大有效投資形成了良好的示范效應。數據顯示，已上市的公募REITs共募集資金618億元，回收資金帶動新項目投資額超過3300億元。近日，證監會更是頻頻下發政策，推動公募REITs常態化發行。
據了解監管部門將重點從五方面入手，繼續推動REITs常態化發行十條措施落地，促進盤活存量資產，擴大有效投資。具體包括：
1、推動更多優質項目發行上市，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎設施等領域，形成規模效應和示范效應；
2、鼓勵符合條件的民間投資項目發行REITs，推動解決民企參與試點存在的困難和問題，盡快推動相關項目落地；
3、盡快推動首批擴募項目落地，推動已上市優質運營主體通過增發份額收購資產，開展并購重組活動，促進投融資良性循環；
4、借鑒境外成熟市場經驗，結合國情推動REITs專項立法，完善法治基礎，促進市場長期健康發展；
5、優化配套支持政策，推動全國社保基金、基本養老金、企業年金、職業年金等配置型長線機構投資者參與REITs投資，為盤活存量資產提供中長期資金支持。
事實上，已上市的公募REITs產品中，有5只已提交了擴募申請并獲受理，分別為華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT。據悉，5家基金公司正在抓緊籌備存量項目擴募事宜，最快或在年底前落地。
一系列政策利好正在逐一落地，券商相關行業的負責人對該業務的未來充滿憧憬。
華泰證券資管相關負責人表示，中國作為基建大國，巨量的基礎設施投資和龐大的消費市場為C-REITs提供了堅實的底座。該負責人認為，短期來看，2023年末上市60只、市值1500億是比較確切的預期，未來3-5年，萬億市場更值得期待。
類似地，華金證券創新資產管理總部總經理杜鵬亦表示，“國內基礎設施存量資產規模龐大，百萬億級的資產，而且現在每年有20萬億左右的新增投資，這些都將是公募REITs底層資產來源，預計未來公募REITs市場將達到十萬億級的體量。”
REITs結構設計或將調整
經過將近一年半的穩定運行，市場運行機制不斷規范、監管體系不斷完善、投資者教育成果顯著，公募REITs已經被越來越多的國內投資者認可和接受的產品，不少業內專家認為，是時候進一步擴大試點以滿足各市場參與主體對優質資產的訴求，增強城市建設、舊房改造資金的市場化配置。同時，在監管體系不斷成熟、實踐經驗不斷積累的基礎上，逐漸完善審核尺度和優化注冊制度，直至完全市場化。
中信資本房地產部管理合伙人兼聯席主管朱瑞生認為，從市場側來看，將更多類別的資產納入到REITs基礎資產的范圍中來，使其成為不動產經營退出的可行路徑，
SWAG娛樂城不出金
可以有效激發市場對固定資產投資的熱情，更好地為經濟“托底”；也能引導更多的不動產持有者把注意力聚焦在經營上來，不斷提升不動產的經營水平和專業化程度。
在他看來，目前我們的公募REITs產品尚處于試點階段，發行門檻較高、審核較為嚴格，在國家發改委、證監會和交易所的層層把關之下，現階段市場上流通產品，無論是基礎資產的原始權益人資質，還是標的經營性現金流，亦或是發行承銷主體的專業度，各方面基本都是按照較為嚴謹的標準進行審核的，所以屬于特定階段嚴格篩選的優質資產，這應當是我國現階段REITs產品的最顯著特征和最明顯優勢。
但目前試點的范圍限定較多，還僅僅集中在基礎設施、產業園、保障性住房等方面，相對于整個經營性不動產的規模來說，占比較小，比如核心城市的優質商業、核心位置的辦公樓、長租公寓等，都是存量規模更大、社會效益更高、資金需求更旺盛的資產類別。所以業界強烈呼吁下一步盡快將商業不動產納入公募REITs的試點范圍，以滿足各市場參與主體對優質資產的訴求，增強城市建設、舊房改造資金的市場化配置。
興業研究分析師臧運慧也表達了類似的觀點。據他介紹，國外公募REITs普遍是公司制和信托制，并進行專門立法規定稅收與分紅掛鉤，結構簡單。且國外REITs不動產范圍廣泛，辦公、酒店、零售、公寓、醫療、工廠、物流倉儲等，基本都是產權資產。但從實證數據來看，國外REITs底層資產的估值波動性很大，
真人娛樂
帶來二級市場價格波動也很大。相較之下，目前基礎設施項目為REITs試點范圍是相對謹慎的選擇。
他認為，目前國內金融監管制度下，既要做到稅收合理、又要實現REITs公募化，國內目前這種“基金+專項計劃”的上層構架是最合適的。未來仍然存在REITs專門立法的空間。他向記者透露，REITs專門立法已納入監管討論范疇，以改善稅收機制，屆時結構設計一并有調整可能。
公募REITs火熱后分化
券商長期樂觀也關注估值
中國基金報記者 劉明 趙心怡
A股市場仍然震蕩，發展初期的公募REITs受到追捧，不少券商資管積極參與投資，尤其REITs打新火爆。目前來看，今年已公開發行的11只REITs產品吸引了近萬億資金追捧，由此已獲批及成立的公募REITs達到23只，其中20只已上市。上市后，二級市場上，不少券商和券商資管也積極參與，但對于大漲后的部分高估品種，也表露出謹慎態度。
券商積極參與公募REITs一二級市場投資
11月10日，中金安徽交控REIT發布比例配售公告，該基金公眾發售初始發售份額為6000萬份，配售比例為5.95%；另外網下投資者配售比例為2.94%。雖然比今年前10只的公眾配售比例明顯提高，但仍然不到10%，資金仍在一級市場發行階段追捧打新。包括戰略配售、網下配售、網上公眾配售認購資金合計超600億元。而11月初成立的華泰江蘇交控REIT，發行時更是有921億資金火熱認購，網上公眾投資者配售比例不到1%。
不論是一級發行還是在上市之后，券商都在積極參與。以最新發行成立的中金安徽交控REIT來看，發行的戰略配售和網下配售，都有大量的券商和券商資管參與。戰略配售名單中有光證資管、中金財富證券、招商證券、華金證券資管、華安證券、國元證券等；網下配售機構中包括中泰證券、西部證券、東方證券、山西證券、國海證券、中信建投證券、華泰證券等等。
在REITs上市之后，券商及券商資管也踴躍投資。以交投相對活躍、場內流通市值相對較大的華夏中國交建REIT、平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT等來看。今年半年報當中，華夏中國交建REIT的前十大持有人當中，華金證券資管計劃、申萬宏源證券現身其中；平安廣州廣河REIT的前十大持有人當中，券商和券商資管更是占據7席，東興證券、銀行證券、中金公司、廣發證券、中信建投證券等都持有；中金普洛斯REIT的前十大持有人包括中金公司、華金證券資管和中信證券。
多方信息顯示，中信證券、華金證券等都有成立專門投資于公募REITs的產品，在配售名單和REITs中報持有人當中，這兩家券商資管產品都有出現，其他券商目前以自有資金投資出現較多。
華發集團旗下企業華金證券創新資產管理總部總經理杜鵬日前在接受中國基金報記者采訪時表示，華金證券目前將公募REITs為投資方向的資產管理業務定位為公司的戰略業務和特色業務，區別于其他大券商主要在投行端開拓公募REITs業務，華金證券是在投資端切入的，團隊近20人專注在公募REITs的投研、市場等工作中。
杜鵬說，在去年公募REITs市場開閘時，就開始參與投資實操，包括一級戰配、網下和二級市場競價、大宗交易等投資方式，以及質押回購等創新交易模式。截至到今年10月末，已設立了12支資管產品專門投資公募REITs資產，從目前業績來看，遠超同期（2021.7至2022.10）上證50、滬深300、中證500等權益指數表現。
杜鵬表示，管理資金均為長期機構資金，契合公募REITs長期投資、價值投資理念，資金規模超過32個億，區別于大部分投資機構主要是以戰配和網下認購投資為主，華金證券這32個多億里將近80%是在二級市場參與的，應該算是市場里主要的投資機構。根據2022年中報披露，華金證券資管產品已成為華安張江、中金普洛斯、紅土鹽田港、華夏越秀等9只公募REITs的前十大流通股東。其中，華安張江、紅土鹽田港、華夏越秀等三只REITs的持倉占比合計都超過10%，按照相關要求也披露了權益變動公告，到現在為止，也是唯一一家觸發此類公告的機構投資人。
券商認為資產優質、高分紅
利于改善投資組合
多家受訪的券商及券商資管認為，優質的底層資產、高分紅、與股債相關性低、供不應求等是公募REITs備受市場青睞的重要因素。
國泰君安資管公司表示，一是公募REITs有優質的基礎設施資產的支撐。公募REITs的底層資產都已經成熟優質、運營穩定的項目。
二是REITs具有強制分紅特點，能夠為投資人帶來穩定持續的分紅回報。基礎設施公募REITs的相關規定及產品文件都明確約定了每年分配給投資者的比例不得低于合并后基金年度可供分配金額的90%，且每年至少分配一次。這使得公募REITs投資人能夠每年都能夠獲得資產的運營收益帶來的現金分紅。
三是公募REITs是良好的資產配置選擇。基礎設施公募REITs屬于相對中等風險、中等收益的投資品，尤其是產權類項目具有良好的抗通脹性。同時，公募REITs與股債等金融資產的低相關性，可以進一步優化和改善投資組合的整體表現，為居民儲蓄轉化為投資提供了新的金融產品選擇。
國泰君安資管公司認為，REITs作為同時具有股和債屬性的產品，其預期風險與收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，對追求穩定收益的個人投資者也具有較大的吸引力。
華泰證券資管表示，從中國境內REITs的特點看，中國境內REITs期限長，兼具權益和固定收益屬性，具有底層資產盈利能力穩定、現金流預期明確且強制分紅等特性；從資產配置角度看，REITs價格走勢與股票、債券、大宗商品等傳統投資品種走勢相關性低，投資邏輯亦不同于傳統投資品種，因而可以有效降低投資組合風險，投資者可以將其作為分散化投資的新選擇。
從市場供求角度看，國內REITs尚處于發展初期，已上市REITs產品均通過監管嚴格審核，資產質量優良，且目前已上市REITs產品總規模和流通規模較小，難以滿足各類資金的大規模投資需求。
杜鵬也表示，主要是兩方面因素導致，一方面是在目前國際、國內經濟形勢非常復雜的大背景下，優質資產越來越少，不管是對個人還是機構，資產配置難度越來越大，像公募REITs這類資產透明度高、收益來源于底層資產現金流并幾乎全部給投資人分派的大類資產就愈發受到青睞。
第二個層面就是目前公募REITs市場運行一年多，整體發行量有限，但各類投資資金配置需求持續提升，出現供不應求的情況，所以帶來了當前的火爆局面。
興業研究ABS及REITs高級分析師臧運慧也認為，一方面公募REITs兼具固收和權益雙重屬性，定期有相對穩定的現金流分紅，這為公募REITs收益提供了基礎。同時，目前對首發上市公募REITs仍然存在審批要求，基礎設施項目要求現金流分派率原則上不低于4%，在當前的市場環境下，這個現金流分派率使得公募REITs的估值未上市就處于價格低點，一旦上市公募REITs會存在比較大的價格修正空間，這也造成了配售比例很低。
另一方面，二級市場交易相對活躍、流動性強，目前為止已經出現了兩輪明顯的漲跌，投資者可以通過價格波動和公募REITs份額買賣獲得資本利得，操作得當收益也比較可觀。此外，臧運慧還提到：“由于處于業務初期，公募REITs規模仍然很小，
RSG電子
供需失衡現象仍然存在，這也是公募REITs火爆的原因之一。”
適合有長期穩健資金
短期高估品種也需注意
REITs具有諸多優點，在發行時備受資金追捧，上市之后漲跌也受關注。自去年首批上市以后，有過兩輪市場的波動，不過今年以來也出現分化，有的產品出現明顯下跌，也有破發出現。數據顯示，今年以來3只漲幅超10%，卻也有6只跌超5%。有券商資管直言，部分REITs估值處于高位，四季度保持謹慎。
據杜鵬介紹，公募REITs的投資回報主要包括分紅收益和資產增值，由于其分紅的持續性和資產的長期升值潛力，更需要長期持有以獲取其合理回報。公募REITs適合長期投資、價值投資，投資人更多應該關注公募REITs底層資產是否能夠持續產生現金流并不斷增長，風險主要來源于公司的管理能力及資產的運營水平等綜合結果體現出來資產的內在價值與當前市場價格對比是否高估，如果判斷高估了，那就相當于提前透支了資產升值的空間，同時一定程度上對應的分紅回報也會降低。
杜鵬表示，
戰神賽特詐騙
國際市場基礎設施的投資收益非常亮眼，以美國成熟REITs市場為例，平均長期回報率在10%左右，其中基礎設施類等資產的REITs回報率更是高于平均水平。相信通過公募REITs投資國內的基礎設施資產，也同樣可以為投資者提供匹配中國經濟發展的、能創造長期收益的投資產品。
國泰君安資管公司認為，對于機構投資者，有利于提升投資組合長期收益水平，優化投資配置，為機構投資提供了一類具備周期防御性的投資品種；對于公眾投資人，REITs作為新的投資品類，為居民儲蓄轉化為投資提供了新的選擇，且投資門檻較低，流動性較強，可以滿足居民參與基礎設施不動產投資的需求。
華泰證券資管表示，中國REITs產品適合有長期資金規劃、追求相對穩定收益且想進行多元化資產配置的投資者。
二級市場上，臧運慧表示，到目前為止，REITs已經出現了兩輪明顯的漲跌，去年11月至今年2月中旬，今年6月至9月都出現了不小的漲幅，但在2月中旬至5月末，10月至今也出現過明顯的下跌，投資者可以通過價格波動和公募REITs份額買賣獲得資本利得，操作得當收益也比較可觀。
中信證券睿馳1號資管計劃在今年三季報中表示，
BU娛樂城
REITs市場由6月份解禁壓力得以緩釋而來的一輪短期上漲轉為震蕩盤整。隨著已上市品種擴募推出和一級新發審核速度加快，REITs 市場需要時間消化前期估值。
中信證券睿馳1號投資主辦在季報中表示，與權益市場階段性底部不同，REITs 當前市場品種數量較少，但也在產權和特許經營權類別上存在分化，尤其是產權 REIT 又回到估值高位，預期需要伴隨市場調整或一段時間消化，因此我們對四季度二級市場維持謹慎態度，對一級市場打新策略保持不變，在市場初期一級市場的認購熱情短期內不會發生改變。
杜鵬表示，不是全部項目表現都好，個別項目也出現了破發，具體還要結合項目本身的基本面情況來分析，最終的投資需求還是要來源于項目本身。
編輯：艦長
海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP
責任編輯：王茂樺
文章源自於新浪網，
